Fünf Leistungen. Ein Verfahren.

Eine Generalunternehmung nimmt Ihnen die Koordination ab. Wir devisieren die Arbeiten, schreiben sie aus, vergleichen die Offerten und vergeben die Aufträge an die Unternehmer. Sie schliessen einen Vertrag ab, nicht zwölf. Vor Baubeginn stehen der Werkvertrag, der Terminplan und die Kostengrundlage. Ob diese Kostengrundlage ein Kostendach ist oder ein Kostenvoranschlag mit Toleranz, halten wir ausdrücklich im Vertrag fest. Die beiden sind nicht dasselbe, und der Unterschied gehört vor die Unterschrift.

Auf der Baustelle geht es um Reihenfolgen. Der Gipser braucht die Elektroinstallation, der Plattenleger den trockenen Unterlagsboden, die Küche das fertige Mass. Fällt eine Etappe aus dem Takt, verschieben sich alle folgenden. Wir führen den Terminplan wöchentlich nach und ziehen Unternehmer vor oder zurück, bevor Leerlauf entsteht. Nachträge entstehen ohnehin nicht auf der Baustelle, sondern im Beschrieb: Wo eine Position unklar formuliert ist, wird sie später teuer. Deshalb prüfen wir den Beschrieb Position für Position und halten fest, was im Preis enthalten ist. Kommt trotzdem ein Nachtrag, begründen wir ihn schriftlich und lassen ihn freigeben, bevor die Arbeit ausgeführt wird.

Bleibt die Frage, die bei einem Unternehmen mit Eintrag vom 21. Juli 2026 zuerst gestellt werden muss: Wie ist Ihr Geld gesichert, wenn das Bauvorhaben ein Vielfaches des Aktienkapitals kostet? Diese Frage wird im Vertrag beantwortet und nicht auf einer Website. Wir bringen dazu von uns aus fünf Punkte ein: Zahlungen nach Baufortschritt statt Vorauszahlungen, einen Rückbehalt bis zur Mängelbehebung, Erfüllungs- und Garantiebürgschaft, die Bauwesen- und die Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie den Nachweis, dass die Unternehmer bezahlt sind, damit auf Ihrer Liegenschaft kein Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen wird. Als Vertragsgrundlage schlagen wir die SIA-Norm 118 vor. Verlangen Sie die Unterlagen im Erstgespräch.

Jedes Grundstück hat eine rechnerische Obergrenze. Wir ermitteln sie: Zone, Ausnützungsziffer, Grenzabstände, Baulinien, Erschliessung, Lärm, Baumbestand und die Auflagen der Gemeinde. Daraus entsteht eine Machbarkeitsstudie mit Volumen, Nutzungsmix und einem ersten Kostenrahmen – nicht mit Bildern, sondern mit Zahlen. Wir rechnen zwei bis drei Varianten durch. Für jede Variante erhalten Sie eine Zahl, mit der sich entscheiden lässt.

Trägt das Projekt, entwickeln wir es bis zum Vorprojekt und zur Baueingabe. Dabei klären wir früh, ob Mietwohnungen, Stockwerkeigentum oder eine gemischte Nutzung den besseren Ertrag bringen und ob eine Etappierung das Risiko senkt. Einsprachen, Auflagen und Bedingungen der Gemeinde gehören zum Verfahren. Wir planen sie als Zeit ein, statt sie als Verzögerung zu verbuchen. Steht eine Umzonung oder ein Gestaltungsplan im Weg, sagen wir das, bevor Planungskosten anfallen. Ein Projekt, das erst auf der Baustelle scheitert, kostet ein Vielfaches eines ehrlichen Neins in der Vorstudie.

Zur Entwicklung gehört auch der Ausstieg: Verkauf, Erstvermietung oder Übergabe in die Bewirtschaftung. Bei Stockwerkeigentum heisst das Begründungsakt, Aufteilungsplan und eine saubere Abgrenzung der Käuferwünsche vom Standardausbau. Wer Käuferwünsche nicht sauber abgrenzt, baut zweimal. Weil wir die Liegenschaft danach auch bewirtschaften können, planen wir sie so, dass sie sich später vermieten und unterhalten lässt.

Die meisten Bauherrschaften bauen ein- oder zweimal im Leben. Ihre Gegenüber am Tisch tun es jede Woche. Diese Ungleichheit lässt sich nicht mit gutem Willen ausgleichen, sondern nur mit einer Prüfung, die dieselben Unterlagen so liest wie die Gegenseite.

Offerten lassen sich nur vergleichen, wenn sie dasselbe enthalten. Zwei Preise für dieselbe Arbeit können erheblich auseinanderliegen, weil die eine Offerte Regiearbeiten, Baustelleneinrichtung oder Entsorgung einrechnet und die andere nicht. Wir lesen die Offerten gegen das Devis, halten fehlende Positionen fest und stellen alles auf denselben Stand. Danach sehen Sie, welcher Preis wirklich der tiefere ist.

Bei Werkverträgen prüfen wir die Punkte, die im Streitfall zählen: Kostendach oder Kostenvoranschlag, Termine und Konventionalstrafe, Zahlungsplan und Rückbehalt, Sicherheiten, Garantiefristen, Umgang mit Teuerung und Nachträgen. Läuft ein Bau bereits, beurteilen wir die Lage sachlich: ob ein Nachtrag berechtigt ist, ob eine Terminverschiebung der Unternehmung oder der Planung anzulasten ist, ob ein Mangel ein Mangel ist. Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung, mit der Sie verhandeln können. Diese Beratung erbringen wir auch dann, wenn ein anderes Unternehmen baut. Dass wir Generalunternehmerleistungen selbst anbieten, legen wir dabei offen: Wo eine Empfehlung uns selbst einen Auftrag bringen könnte, steht dieser Hinweis in der Einschätzung.

Eine Liegenschaft verliert nicht durch Nutzung an Wert, sondern durch aufgeschobenen Unterhalt. Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Küchen und Bäder haben unterschiedliche Lebensdauern. Für jede Liegenschaft, die wir übernehmen, führen wir einen Unterhaltsplan, der die grossen Positionen mit Jahr und Kostenfolge ausweist. So wird aus einer Sanierung eine geplante Investition statt eines unerwarteten Betrags.

Im laufenden Betrieb übernehmen wir Mieterwechsel, Abnahmen, die Nebenkostenabrechnung und die Koordination der Handwerker. Reparaturmeldungen werden bearbeitet, nicht abgelegt. Bei Wohnungsabnahmen zählt die Abgrenzung: normale Abnutzung, Schaden, Zeitwert. Wir halten sie im Protokoll fest, damit sie ein Jahr später noch nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung ist so aufgebaut, dass die Eigentümerschaft sie ohne Rückfrage versteht.

Beim Verkauf und bei der Vermietung steht die Preisfindung am Anfang. Wir bewerten die Liegenschaft über Ertrag, Zustand und Lage und sagen Ihnen, was sie realistisch bringt, statt einen Wunschpreis zu bestätigen. Ein zu hoher Ansatz kostet Monate und führt am Ende zu einem tieferen Abschluss als ein richtiger Ansatz von Anfang an. Ein Verkauf braucht einen Preis und einen Termin, keine Hoffnung.

Ein Bauvorhaben ist eine Kapitalbindung über Jahre. Wir rechnen Eigen- und Fremdkapitalanteile durch, bereiten die Unterlagen für das Bankgespräch auf und zeigen, wie sich Zinsniveau, Bauzeit und Vermietungsstand auf die Rendite auswirken. Bei jeder Rechnung nennen wir die Annahmen offen: unterstellte Bauzeit, Kostenreserve, Mietansatz, Leerstand, Zinssatz. Wer die Annahmen kennt, kann eine Rechnung beurteilen. Wer nur das Ergebnis sieht, muss glauben.

Für Anlageobjekte prüfen wir Ertrag, Zustand, Mieterstruktur und aufgeschobenen Unterhalt, bevor ein Kaufentscheid fällt, und rechnen mehrere Szenarien statt eines einzigen guten Falls. Trägt ein Objekt die Erwartung nicht, sagen wir das deutlich. Ein verlorener Auftrag ist günstiger als eine Bauherrschaft, die nach zwei Jahren feststellt, dass die Rechnung nie aufging.

Nach ihren Statuten kann die MUB AG Grundeigentum selbst erwerben, belasten, halten und veräussern, sich an Bauprojekten Dritter beteiligen und Finanzierungen, Garantien oder Bürgschaften auf eigene oder fremde Rechnung eingehen. Das erweitert die Möglichkeiten, wenn die Eigentümerseite nicht das ganze Kapital selbst stellen will. Diese Leistungen beziehen sich ausschliesslich auf Grundeigentum. Wir betreiben keine bewilligungspflichtige Vermögensverwaltung, nehmen keine Publikumseinlagen entgegen und beurteilen keine Wertschriften. Wo eine Frage in die Vermögens- oder Steuerberatung gehört, sagen wir das und arbeiten mit Ihrem Treuhänder zusammen, statt seine Rolle zu übernehmen.